Plus-value immobilière : comment elle est calculée et imposée
Revendre un bien plus cher qu’on ne l’a acheté dégage une plus-value. Pour un particulier, ce gain est en principe imposable, mais les exonérations sont nombreuses, à commencer par celle de la résidence principale. Voici les grandes règles pour savoir si vous êtes concerné et comment l’impôt est calculé.
La résidence principale, exonérée
La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, quel que soit le montant du gain et la durée de détention. Le logement doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession. Une période de vacance entre le déménagement et la vente peut être tolérée par l’administration si le bien a été mis en vente rapidement et dans des conditions normales.
Sont donc principalement concernés par l’impôt :
- les résidences secondaires ;
- les logements mis en location ;
- les terrains ;
- les parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés.
D’autres cas d’exonération existent, par exemple selon le montant de la vente ou la situation du vendeur. Leurs conditions précises sont détaillées sur impots.gouv.fr et service-public.fr, et le notaire vérifie s’ils s’appliquent.
Comment se calcule la plus-value
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ces deux montants peuvent être ajustés :
| Élément | Ce qui peut s’y ajouter ou s’en déduire |
|---|---|
| Prix de vente | Diminué de certains frais supportés par le vendeur à l’occasion de la vente |
| Prix d’acquisition | Majoré des frais d’acquisition et de certaines dépenses de travaux, réels ou forfaitaires sous conditions |
Plus le prix d’acquisition retenu est élevé, plus la plus-value imposable est faible. Il est donc utile de conserver l’acte d’achat et les factures des travaux réalisés pendant la détention du bien.
Deux prélèvements distincts
La plus-value nette est soumise à deux prélèvements :
- l’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % ;
- les prélèvements sociaux, à un taux qui leur est propre, fixé par la loi et susceptible d’évoluer.
Ces deux prélèvements ne bénéficient pas des mêmes abattements, ce qui explique qu’on les calcule séparément.
Les abattements pour durée de détention
Plus le bien a été conservé longtemps, plus la plus-value taxable diminue. Les abattements s’appliquent à partir d’un certain nombre d’années de détention et progressent chaque année.
| Prélèvement | Exonération totale |
|---|---|
| Impôt sur le revenu (19 %) | Après 22 ans de détention |
| Prélèvements sociaux | Après 30 ans de détention |
Entre ces deux seuils, la plus-value n’est plus soumise qu’aux prélèvements sociaux, de façon dégressive. Les taux d’abattement année par année sont publiés sur impots.gouv.fr ; le notaire les applique dans son calcul.
La taxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s’ajoute à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Son taux augmente par tranches selon le montant de la plus-value. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir. Pour un projet de vente important, une simulation auprès du notaire permet de mesurer son effet.
Le notaire calcule et verse l’impôt
Le vendeur n’a pas à calculer ni à payer lui-même l’impôt sur la plus-value. C’est le notaire chargé de la vente qui établit la déclaration de plus-value, calcule l’impôt et le verse à l’administration fiscale lors de l’enregistrement de l’acte. La somme est prélevée sur le prix de vente avant que le solde ne soit remis au vendeur.
Le montant de la plus-value doit néanmoins être reporté sur la déclaration annuelle de revenus, pour le calcul du revenu fiscal de référence. Le notaire et l’administration fiscale peuvent indiquer la marche à suivre.
Les points à préparer avant de vendre
- Retrouver l’acte d’acquisition et le prix payé, ou l’acte de donation ou de succession si le bien a été reçu.
- Rassembler les factures de travaux réalisés par des entreprises.
- Vérifier la date exacte d’acquisition, qui conditionne les abattements.
- Se renseigner sur une éventuelle exonération liée à sa situation.
- Demander au notaire une simulation avant de fixer le prix ou la date de vente.
À retenir
La résidence principale échappe à l’impôt ; les autres biens sont taxés à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Les abattements effacent l’impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire calcule et paie l’impôt au moment de la vente. Avant de vous lancer, une bonne estimation du prix de votre bien vous aidera à anticiper le gain et sa fiscalité. Pour toute situation particulière, un notaire ou un conseiller fiscal reste l’interlocuteur à consulter.
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