Diagnostics immobiliers obligatoires : la liste complète et leur durée de validité
Avant de vendre ou de louer un logement, le propriétaire doit faire réaliser une série de diagnostics techniques. Leur liste dépend de l’âge du bien, de sa localisation et de ses équipements. Bien les anticiper évite de retarder la signature et protège les deux parties.
À quoi servent les diagnostics
Les diagnostics informent l’acheteur ou le locataire sur l’état du logement : présence de matériaux dangereux, sécurité des installations, performance énergétique, exposition aux risques naturels et technologiques. Ils sont réunis dans un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. En location, ils sont joints au bail.
Les diagnostics sont réalisés par un professionnel certifié, choisi et payé par le propriétaire. Ils ne valent que pour une durée limitée : un diagnostic périmé au moment de la signature doit être refait.
Le tableau récapitulatif
| Diagnostic | Quand est-il exigé ? | Validité pour une vente | Validité pour une location |
|---|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Tous les logements, sauf exceptions | 10 ans | 10 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée en l’absence d’amiante | Tenu à disposition (parties privatives) |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Illimitée si absence de plomb, sinon 1 an | Illimitée si absence de plomb, sinon 6 ans |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 6 ans |
| Termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral | 6 mois | Non exigé |
| État des risques (ERP) | Tous les logements | Moins de 6 mois | Moins de 6 mois |
| Assainissement non collectif | Logement non raccordé au tout-à-l’égout | 3 ans | Non exigé |
| Mesurage | Lot de copropriété (vente) ; location vide | Loi Carrez | Surface habitable (loi Boutin) |
Ce tableau résume les cas les plus courants. Des situations particulières existent (anciens diagnostics amiante réalisés selon une méthode antérieure, logements situés près d’un aéroport, zones concernées par la mérule…) : le diagnostiqueur est le mieux placé pour établir la liste exacte applicable à un bien donné.
Les diagnostics un par un
Le DPE
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est valable 10 ans. Son étiquette doit figurer dès l’annonce. C’est aujourd’hui le diagnostic aux conséquences les plus lourdes, puisqu’il conditionne la possibilité de louer les logements les plus énergivores : nous y consacrons un article complet sur le DPE et les passoires thermiques.
L’amiante
Le repérage concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il porte sur une liste de matériaux et produits définie par la réglementation. Si aucune trace d’amiante n’est trouvée, le rapport reste en principe valable sans limite de durée.
Le plomb
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) vise les logements construits avant le 1er janvier 1949, période où les peintures au plomb étaient courantes. En l’absence de plomb, il est valable sans limite. Si du plomb est détecté, sa validité est d’un an pour une vente et de six ans pour une location.
Électricité et gaz
Ces deux diagnostics sont obligatoires lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans. Ils repèrent les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des occupants. Ils sont valables 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location. Ils ne contraignent pas le vendeur à effectuer des travaux, mais informent l’acheteur.
Termites et risques
L’état relatif aux termites n’est exigé que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ; il doit dater de moins de 6 mois. L’état des risques (ERP) informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon auxquels le bien est exposé. Il doit lui aussi avoir moins de 6 mois.
Assainissement non collectif
Pour une maison équipée d’une fosse septique ou d’une micro-station, le contrôle réalisé par le service public d’assainissement non collectif doit dater de moins de 3 ans au moment de la vente.
Le mesurage
En copropriété, la superficie privative du lot (loi Carrez) doit figurer dans l’avant-contrat et l’acte de vente. Pour une location vide, c’est la surface habitable (loi Boutin) qui doit être mentionnée dans le bail.
Que risque-t-on sans diagnostic ?
Un DDT incomplet peut avoir des conséquences sérieuses pour le vendeur. Lorsqu’un diagnostic lié à la sécurité (amiante, plomb, termites, gaz, électricité) fait défaut, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Une erreur de surface Carrez peut ouvrir droit à une diminution du prix. En location, l’absence de diagnostics peut fragiliser la position du bailleur en cas de litige.
En pratique
- Commandez les diagnostics dès la mise en vente, avant même de trouver un acquéreur : l’étiquette DPE est exigée dans l’annonce.
- Vérifiez la certification du diagnostiqueur et son assurance professionnelle.
- Demandez plusieurs devis ; les prix sont libres et varient selon la taille du logement et le nombre de diagnostics.
- Surveillez les dates de validité : un état des risques ou un état termites de plus de 6 mois doit être renouvelé si la vente traîne.
- Conservez les rapports : certains restent valables pour une vente ou une location ultérieure.
Pour situer les diagnostics dans l’ensemble du processus de vente, consultez aussi notre guide des étapes d’un achat immobilier.
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