DPE et passoires thermiques : le calendrier qui change la location et la vente

Longtemps considéré comme une simple formalité, le diagnostic de performance énergétique est devenu un document décisif. Il conditionne désormais le droit de louer un logement, peut bloquer l’augmentation du loyer et influe sur le prix de vente. Voici ce qu’il faut savoir sur les « passoires thermiques » et le calendrier qui les concerne.

Le DPE en bref

Le DPE évalue la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une étiquette de A (très performant) à G (très énergivore). Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié et reste valable 10 ans, sous réserve des règles transitoires qui ont écourté la validité de certains DPE établis selon l’ancienne méthode de calcul.

On parle couramment de passoire thermique pour un logement classé F ou G. Ce n’est pas une catégorie juridique en soi, mais ce sont ces logements que visent en priorité les nouvelles obligations.

Le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires à fournir lors d’une vente ou d’une location, et son étiquette doit apparaître dès l’annonce.

Louer : un critère de décence

En France métropolitaine, la loi Climat et résilience a intégré la performance énergétique dans la définition du logement décent. Un bailleur ne peut pas proposer à la location un logement qui ne respecte pas ce seuil. Le calendrier est progressif :

Concrètement, un logement qui ne respecte pas le niveau exigé n’est plus considéré comme décent. Le locataire peut alors demander au bailleur une mise en conformité et, à défaut d’accord, saisir le juge, qui peut ordonner des travaux ou réduire le loyer.

Ce calendrier fait régulièrement l’objet de débats et d’ajustements, en particulier pour les logements en copropriété où le propriétaire ne maîtrise pas seul les travaux. Avant de signer ou de renouveler un bail, vérifiez les règles en vigueur sur service-public.fr ou auprès de l’ADIL de votre département.

Le gel des loyers des logements F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus être augmenté. Le gel s’applique à la révision annuelle, au renouvellement du bail et à la relocation entre deux locataires. Le propriétaire qui souhaite retrouver la possibilité d’augmenter son loyer doit d’abord améliorer le classement de son bien.

Vendre : l’audit énergétique

La vente d’une passoire reste possible : aucune règle n’interdit de céder un logement classé G. Mais une information renforcée s’impose aux vendeurs de certains biens.

Un audit énergétique est obligatoire pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété (appartenant à un seul propriétaire) :

• classé F ou G depuis le 1er avril 2023 ;
• classé E depuis le 1er janvier 2025.

Plus détaillé que le DPE, l’audit propose des scénarios de travaux permettant d’atteindre une meilleure classe, avec une estimation de leur coût et des économies attendues. Il doit être remis dès la première visite et annexé à la promesse ou à l’acte de vente. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés par cette obligation individuelle.

L’impact sur le prix

Une mauvaise étiquette pèse sur la négociation. Un acheteur qui envisage de louer le bien doit intégrer le coût des travaux nécessaires pour respecter le calendrier de décence. Un acquéreur occupant regardera, lui, le montant probable des factures de chauffage. À l’inverse, un bon classement devient un argument de vente.

Pour situer votre bien face au marché local, consultez notre article sur la façon d’estimer le prix de son bien.

Améliorer son étiquette

Les leviers les plus efficaces sont généralement connus :

1. Isoler les combles, les murs et les planchers bas, là où se font les principales déperditions.
2. Remplacer les menuiseries peu performantes.
3. Moderniser le chauffage et la production d’eau chaude, en privilégiant des équipements adaptés au logement.
4. Traiter la ventilation, indispensable dès que l’on renforce l’isolation.

Avant d’engager des travaux, il est utile de faire réaliser un audit ou de se faire accompagner. Le réseau public France Rénov’ informe gratuitement sur les travaux et sur les aides disponibles, dont les conditions évoluent régulièrement. En copropriété, les travaux sur les parties communes passent par un vote en assemblée générale.

Contester un DPE

Le DPE est opposable : l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si l’étiquette est erronée, et ces derniers peuvent à leur tour engager la responsabilité du diagnostiqueur. Si un résultat vous semble incohérent, demandez au diagnostiqueur le détail des données saisies (surfaces, isolation, équipements). Une erreur de relevé suffit parfois à faire changer de classe.

Les réflexes à avoir

• Faites réaliser ou vérifiez votre DPE avant toute mise en location ou en vente.
• Si votre logement est classé F ou G, ne prévoyez pas d’augmentation de loyer : elle est interdite.
• Bailleur d’un logement G, F ou E : établissez un plan de travaux en tenant compte du calendrier.
• Vendeur d’une maison classée E, F ou G : commandez l’audit énergétique dès la mise en vente.
• Gardez une trace des travaux réalisés (factures, attestations) pour faire actualiser le diagnostic.

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