Assurance emprunteur : garanties, délégation et résiliation
L’assurance emprunteur prend le relais du remboursement si l’emprunteur décède ou ne peut plus travailler. Elle représente une part importante du coût total d’un crédit immobilier, et la loi offre aujourd’hui une grande liberté pour la choisir et en changer.
Obligatoire ou pas ?
Aucune loi n’impose de souscrire une assurance pour un crédit immobilier. Dans les faits, les banques l’exigent presque toujours comme condition d’octroi du prêt. Son coût entre dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG) et dans le taux d’effort, plafonné à 35 % des revenus.
Les garanties à connaître
| Garantie | Ce qu’elle couvre |
|---|---|
| Décès | Remboursement du capital restant dû, selon la quotité assurée |
| PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) | Incapacité définitive d’exercer toute activité et besoin d’assistance |
| ITT (incapacité temporaire de travail) | Prise en charge des mensualités pendant un arrêt, après un délai de franchise |
| IPT / IPP (invalidité permanente totale ou partielle) | Prise en charge selon le taux d’invalidité reconnu |
| Perte d’emploi | Garantie facultative, souvent limitée et coûteuse |
Pour une résidence principale, la banque demande en général décès, PTIA et les garanties d’incapacité et d’invalidité. Pour un investissement locatif, elle se contente souvent des garanties décès et PTIA.
Les détails qui changent tout
Deux contrats affichant les mêmes garanties peuvent offrir une protection très différente. Il faut lire en particulier :
- le délai de franchise avant l’indemnisation d’un arrêt de travail ;
- les exclusions, notamment pour le dos ou les troubles psychiques ;
- le mode d’indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire, c’est-à-dire en fonction de la perte réelle de revenus) ;
- la référence à votre profession réelle ou à toute activité.
La quotité : qui est assuré, et pour combien ?
Quand deux personnes empruntent ensemble, chacune est assurée pour un pourcentage du prêt, appelé quotité. Le total doit au moins atteindre 100 %. On peut choisir 50 % chacun, 70/30 selon les revenus, ou 100 % chacun pour une couverture maximale, plus coûteuse. Le bon choix dépend de la répartition des revenus du foyer et de ce que le survivant pourrait rembourser seul.
Choisir une autre assurance que celle de la banque
Depuis la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur peut souscrire une assurance auprès d’un autre organisme que la banque prêteuse : c’est la délégation d’assurance. La banque ne peut refuser ce contrat externe que s’il ne présente pas un niveau de garanties équivalent à celui qu’elle exige. Pour faciliter la comparaison, elle remet une fiche standardisée d’information qui liste ses critères, issus d’une liste établie par le Comité consultatif du secteur financier.
En cas d’acceptation, la banque ne peut pas modifier le taux du prêt ni facturer de frais pour ce changement. Un refus doit être motivé par écrit.
Changer d’assurance en cours de prêt : la loi Lemoine
Les lois Hamon (2014) puis Bourquin (2018) avaient ouvert la résiliation la première année puis à chaque date anniversaire. La loi Lemoine de 2022 a simplifié les choses : l’emprunteur peut désormais résilier son assurance à tout moment, sans frais, à condition de la remplacer par un contrat aux garanties équivalentes.
Cette faculté s’applique :
- depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts ;
- depuis le 1er septembre 2022 pour tous les contrats en cours.
En pratique, l’emprunteur souscrit le nouveau contrat, puis adresse la demande de substitution à sa banque, qui doit répondre dans un délai encadré par la loi. Les économies peuvent être sensibles, surtout lorsque le capital restant dû est encore élevé.
Santé : questionnaire, AERAS et droit à l’oubli
La suppression du questionnaire de santé
La loi Lemoine a aussi supprimé le questionnaire médical lorsque deux conditions sont réunies :
- la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne (tous prêts immobiliers en cours confondus) ;
- le prêt se termine avant les 60 ans de l’emprunteur.
La convention AERAS
Pour les personnes qui présentent un risque aggravé de santé, la convention AERAS (« s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé ») organise un examen plus approfondi des demandes et encadre les surprimes. Elle s’applique automatiquement, sans démarche particulière.
Le droit à l’oubli
Les anciens malades d’un cancer ou d’une hépatite C n’ont plus à déclarer leur pathologie lorsque le protocole thérapeutique est terminé depuis 5 ans sans rechute. Pour d’autres pathologies, une grille de référence prévoit des conditions d’assurance sans surprime ou exclusion après certains délais. Le site de la convention AERAS et service-public.fr détaillent ces règles.
En pratique
- Demandez plusieurs devis dès le début du projet, avant même l’offre de prêt.
- Comparez sur le coût total de l’assurance sur toute la durée, et sur les garanties réelles.
- Vérifiez l’équivalence avec la fiche standardisée remise par la banque.
- Pensez à réexaminer votre contrat en cours de prêt : la loi Lemoine permet d’en changer à tout moment.
Un projet en préparation ? Notre article sur l’apport personnel vous aide à boucler le reste du plan de financement.
Cet article peut contenir des liens partenaires. Ils n'influencent jamais ce que nous écrivons.