Bail vide ou meublé : les différences à connaître avant de louer
Location vide ou meublée : le choix ne se résume pas à la présence d’un canapé. Durée du contrat, montant du dépôt de garantie, délai de préavis et régime fiscal diffèrent sensiblement. Propriétaire ou locataire, mieux vaut connaître ces règles avant de signer.
Deux régimes, une même loi
Qu’il soit vide ou meublé, le bail d’une résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre bailleurs et locataires. Elle impose un contrat écrit, des mentions obligatoires, un état des lieux et la remise de diagnostics. Mais elle prévoit des règles propres à chaque formule.
Le tableau comparatif
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 3 ans (bailleur personne physique), 6 ans (personne morale) | 1 an ; 9 mois pour un étudiant, sans reconduction |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue et dans certains cas | 1 mois |
| Préavis du bailleur (congé) | 6 mois avant l’échéance | 3 mois avant l’échéance |
| Équipement | Aucun mobilier exigé | Liste minimale fixée par décret |
La durée du bail
En location vide, le bail est conclu pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, ou une société civile familiale, et pour six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale. En meublé, la durée est d’un an, reconduite tacitement. Le bail étudiant de neuf mois fait exception : il prend fin à son terme, sans reconduction.
Le locataire peut, dans les deux cas, partir à tout moment en respectant son préavis. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et pour un motif prévu par la loi : reprise pour habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés.
Le dépôt de garantie
Il est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé. Il est restitué en fin de bail, déduction faite des sommes dues par le locataire. Les délais de restitution dépendent du résultat de l’état des lieux de sortie.
Le préavis du locataire
En location vide, le préavis est de trois mois. Il est ramené à un mois lorsque le logement se trouve en zone tendue, ainsi que dans certaines situations prévues par la loi (obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi, raisons de santé, bénéficiaires de certaines aides…). En meublé, il est d’un mois dans tous les cas.
Ce que doit contenir un meublé
Un logement meublé doit permettre au locataire d’y vivre dès son entrée, avec ses seuls effets personnels. Un décret fixe la liste minimale des équipements, parmi lesquels :
- une literie avec couette ou couverture ;
- des volets ou rideaux occultants dans les chambres ;
- des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment congélation ;
- la vaisselle et les ustensiles de cuisine ;
- une table, des sièges, des étagères de rangement ;
- des luminaires et le matériel d’entretien ménager adapté.
Si l’un de ces éléments manque, le logement risque d’être requalifié en location vide, avec les règles de durée et de dépôt de garantie qui s’y attachent. Un inventaire détaillé du mobilier, joint au bail, est vivement recommandé.
Le bail mobilité, une troisième voie
Créé par la loi Élan de 2018, le bail mobilité concerne uniquement les logements meublés. Il dure de 1 à 10 mois, sans reconduction, et s’adresse aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, stage, apprentissage, mission temporaire ou mutation. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Sa durée peut être modifiée une fois par avenant, sans que la durée totale dépasse 10 mois. Si les parties veulent poursuivre au-delà, elles signent un bail meublé classique.
La fiscalité, un critère pour le bailleur
Les revenus d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ceux d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel selon la situation. Les deux régimes offrent des options différentes (abattement forfaitaire ou régime réel) et leurs règles ont été modifiées à plusieurs reprises ces dernières années. Le choix mérite d’être étudié avec un conseiller fiscal ou à partir des informations publiées sur impots.gouv.fr.
Ce qui ne change pas
Certaines règles s’appliquent quelle que soit la formule :
- le logement doit être décent, y compris sur le plan énergétique (voir notre article sur le DPE et les passoires thermiques) ;
- le bailleur remet les diagnostics obligatoires et une notice d’information ;
- les pièces que le bailleur peut demander au candidat sont limitées par la réglementation ;
- l’encadrement des loyers, là où il s’applique, concerne aussi bien le vide que le meublé.
En pratique
Pour le propriétaire, le meublé offre davantage de souplesse et attire une population plus mobile (étudiants, jeunes actifs, salariés en mission), au prix d’un équipement à fournir et entretenir et d’une rotation plus fréquente. La location vide séduit des locataires plus stables, avec une gestion souvent plus simple.
Pour le locataire, le meublé permet d’emménager rapidement, mais le loyer est généralement plus élevé. La location vide offre une sécurité plus longue, puisque le bailleur ne peut pas reprendre le logement avant trois ans, sauf exceptions.
Dans les deux cas, prenez le temps de relire le bail, de vérifier la qualification du logement et de réaliser un état des lieux précis.
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