Crédit immobilier : comment fonctionne un prêt pour acheter
La plupart des achats immobiliers passent par un emprunt. Comprendre comment la banque calcule votre capacité, ce que recouvre le coût total d’un crédit et ce que la loi impose avant la signature permet d’aborder le rendez-vous bancaire avec des repères solides.
Le principe du prêt amortissable
Le crédit immobilier le plus courant est le prêt amortissable à mensualités constantes. Chaque mois, vous remboursez une somme identique, composée de deux parts :
- des intérêts, calculés sur le capital restant dû ;
- de l’amortissement, c’est-à-dire la part de capital remboursée.
Au début du prêt, le capital restant dû est élevé : les intérêts pèsent lourd dans chaque mensualité. Au fil des années, la proportion s’inverse et l’on rembourse surtout du capital. C’est ce que montre le tableau d’amortissement remis avec l’offre de prêt.
Taux fixe, variable ou capé
| Type de taux | Principe | Point d’attention |
|---|---|---|
| Fixe | Le taux ne bouge pas pendant toute la durée | Mensualités connues à l’avance |
| Variable | Le taux suit un indice de référence | Mensualités ou durée qui peuvent évoluer |
| Variable capé | Le taux varie dans une limite fixée au contrat | Hausse possible, mais plafonnée |
En France, le taux fixe reste largement majoritaire pour les prêts à l’habitat.
Ce que la banque regarde
Le taux d’effort
Depuis 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques. Elles fixent deux limites principales :
- un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise : l’ensemble des remboursements de crédits ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets ;
- une durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans lorsque le prêt prévoit un différé d’amortissement, par exemple pour un logement neuf ou des travaux.
Les banques disposent d’une marge de dérogation pour une partie de leurs dossiers, en priorité pour l’achat d’une résidence principale.
Le reste à vivre et le profil
Au-delà du ratio, la banque examine ce qu’il vous reste une fois les mensualités payées, la stabilité de vos revenus, la tenue de vos comptes et le montant de votre apport personnel. Un dossier peut respecter les 35 % et être refusé, ou l’inverse dans le cadre de la marge de dérogation.
Le coût réel : le TAEG
Le taux nominal n’indique que le coût des intérêts. Pour comparer des offres, il faut regarder le taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre en plus :
- les frais de dossier ;
- le coût de l’assurance emprunteur exigée ;
- les frais de garantie (hypothèque ou caution d’un organisme spécialisé) ;
- les éventuels frais de courtage.
Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure, un plafond publié chaque trimestre par la Banque de France selon le type et la durée du prêt. L’assurance emprunteur pesant souvent lourd dans le TAEG, elle mérite d’être comparée avec attention.
Les garanties exigées
La banque se protège contre le risque de défaut. Elle demande en général :
- soit une hypothèque (ou une sûreté de même nature) inscrite sur le bien, qui suppose des frais de notaire et de publicité foncière ;
- soit un cautionnement par un organisme spécialisé, moyennant une commission et souvent une contribution à un fonds mutuel, partiellement restituable en fin de prêt.
Du compromis à l’offre de prêt : le calendrier
Lorsque vous signez un avant-contrat en précisant que l’achat est financé par un crédit, une condition suspensive d’obtention de prêt s’applique. Sa durée ne peut pas être inférieure à un mois. Si le prêt est refusé dans ce délai malgré une demande conforme, l’acquéreur récupère les sommes versées.
Une fois le dossier accepté, la banque adresse une offre de prêt écrite. La loi encadre strictement cette étape :
- l’offre est maintenue par la banque pendant au moins 30 jours ;
- l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours : il ne peut pas accepter l’offre avant le 11e jour suivant sa réception ;
- l’acceptation se fait par écrit, souvent par voie électronique ou par courrier.
Ce délai de réflexion ne peut pas être raccourci, même si toutes les parties sont pressées. Il faut donc l’intégrer au calendrier jusqu’à la signature de l’acte authentique, qui intervient souvent deux à trois mois après l’avant-contrat.
Pendant la vie du prêt
Plusieurs événements peuvent intervenir après la signature :
- le remboursement anticipé, partiel ou total, par exemple lors de la revente du bien. Des indemnités peuvent être prévues au contrat, dans la limite d’un plafond légal ;
- la renégociation avec votre banque ou le rachat de crédit par un autre établissement, à étudier en tenant compte de tous les frais ;
- la modulation des échéances, si le contrat la prévoit.
À retenir
- Le taux d’effort est plafonné à 35 % assurance comprise, la durée à 25 ans (27 avec différé).
- Comparez les offres sur le TAEG, pas sur le seul taux nominal.
- L’offre de prêt est valable au moins 30 jours et ne peut être acceptée qu’à partir du 11e jour.
- Prévoyez aussi les frais de notaire et de garantie dans votre plan de financement.
Pour un projet précis, un échange avec votre banque, un courtier ou un conseiller de l’ADIL vous aidera à vérifier votre capacité d’emprunt réelle.
Cet article peut contenir des liens partenaires. Ils n'influencent jamais ce que nous écrivons.