Compromis ou promesse de vente : quelles différences ?
Avant l’acte authentique, l’acheteur et le vendeur d’un logement signent presque toujours un avant-contrat. Deux formules dominent : le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique, et la promesse unilatérale de vente. Elles se ressemblent sur le papier, mais n’engagent pas les parties de la même façon.
Le compromis de vente : un engagement réciproque
Le compromis engage les deux parties. Le vendeur s’oblige à vendre, l’acheteur s’oblige à acheter, à un prix et dans des conditions déterminés. Juridiquement, on considère que la vente est déjà formée : il ne reste qu’à la constater par acte notarié.
Conséquence directe : si l’une des parties refuse ensuite de signer l’acte authentique alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, l’autre peut l’y contraindre en justice ou demander des dommages et intérêts. Le compromis prévoit d’ailleurs souvent une clause pénale fixant à l’avance le montant dû en cas de défaillance.
À la signature, l’acheteur verse généralement un dépôt de garantie. Son montant est librement fixé ; l’usage le situe entre 5 et 10 % du prix. Cette somme est conservée par le notaire ou l’agent immobilier et s’impute sur le prix le jour de la vente.
La promesse unilatérale : une option pour l’acheteur
Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage. Il promet de vendre son bien à un acheteur précis, à un prix fixé, pendant une durée déterminée. L’acheteur, appelé bénéficiaire, dispose d’une option : il peut lever cette option et acheter, ou laisser passer le délai.
En contrepartie de cette exclusivité, le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation. Ce n’est pas une obligation légale, mais l’usage la situe autour de 10 % du prix. Si l’acheteur achète, elle s’impute sur le prix. S’il renonce sans motif valable en dehors des cas prévus, elle reste acquise au vendeur, qui a immobilisé son bien pendant ce temps.
La promesse unilatérale obéit à une formalité stricte : lorsqu’elle est signée sous seing privé, c’est-à-dire sans notaire, elle doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les 10 jours suivant son acceptation par le bénéficiaire. À défaut, elle est nulle (article 1589-2 du Code civil). Cette contrainte explique qu’elle soit le plus souvent rédigée par un notaire.
Le tableau des différences
| Point de comparaison | Compromis de vente | Promesse unilatérale |
|---|---|---|
| Qui s’engage ? | Vendeur et acheteur | Le vendeur seul ; l’acheteur a une option |
| Somme versée par l’acheteur | Dépôt de garantie (usage : 5 à 10 %) | Indemnité d’immobilisation (usage : autour de 10 %) |
| Si l’acheteur renonce sans motif | Il peut être contraint ou condamné à indemniser | Il perd l’indemnité d’immobilisation |
| Formalité particulière | Aucun enregistrement obligatoire | Enregistrement dans les 10 jours si sous seing privé |
| Rédaction | Agent immobilier, notaire ou parties | Le plus souvent un notaire |
Ce qui est commun aux deux formules
Quelle que soit la formule choisie, plusieurs protections s’appliquent à l’acheteur non professionnel d’un logement.
Le délai de rétractation de 10 jours
L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation accorde à l’acquéreur un délai de 10 jours pour se rétracter. Il court à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat, par lettre recommandée ou remise en main propre contre récépissé. Pendant ce délai, l’acheteur peut renoncer sans motif, et les sommes versées lui sont restituées.
La condition suspensive de prêt
Lorsque l’achat est financé par un crédit, la loi Scrivener impose d’insérer une condition suspensive d’obtention de prêt, d’une durée minimale d’un mois. Si le prêt est refusé malgré des démarches sérieuses, l’avant-contrat tombe et l’acheteur récupère son dépôt de garantie ou son indemnité d’immobilisation. D’autres conditions suspensives peuvent être ajoutées : obtention d’un permis de construire, absence de servitude, vente d’un autre bien.
Les diagnostics
Le dossier de diagnostic technique doit être annexé à l’avant-contrat ou, au plus tard, à l’acte authentique. Le consulter avant de signer permet de mesurer d’éventuels travaux et, le cas échéant, d’ajuster son offre. Notre article sur les diagnostics immobiliers obligatoires détaille leur contenu.
Quelle formule privilégier ?
Le choix dépend souvent des habitudes locales et du professionnel qui rédige l’acte. Le compromis est très répandu lorsque la vente passe par une agence. La promesse unilatérale est fréquente chez les notaires, notamment dans certaines régions.
Pour l’acheteur, la différence réelle tient surtout à la sortie : avec une promesse, il sait à l’avance ce qu’il perdrait en renonçant hors conditions suspensives ; avec un compromis, il s’expose à une action du vendeur. Pour le vendeur, la promesse unilatérale offre la sécurité d’une indemnité si l’acheteur ne donne pas suite.
À retenir
- Le compromis engage les deux parties ; la promesse n’engage que le vendeur.
- Les sommes versées à la signature sont fixées librement, selon des usages.
- Le délai de rétractation de 10 jours et la condition suspensive de prêt protègent l’acheteur dans les deux cas.
- Entre l’avant-contrat et l’acte authentique, comptez souvent deux à trois mois.
Pour replacer cette étape dans l’ensemble du parcours, consultez notre guide des étapes d’un achat immobilier. Avant toute signature, le notaire reste la personne à interroger sur une clause qui paraît floue.
Cet article peut contenir des liens partenaires. Ils n'influencent jamais ce que nous écrivons.