Dossier de location : les pièces à fournir et celles qu'on ne peut pas exiger
Dans les villes où la demande est forte, un dossier de location complet et bien présenté fait souvent la différence. Encore faut-il savoir ce que le propriétaire est en droit de demander. La réglementation fixe une liste précise de pièces, et toute exigence qui en sort est interdite.
Une liste fixée par décret
Les documents qu’un bailleur, ou l’agence qui le représente, peut réclamer à un candidat locataire et à son garant sont énumérés par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Cette liste est limitative : le bailleur peut demander moins, jamais plus. Pour l’identité et le domicile, une seule pièce peut être exigée, choisie parmi celles prévues ; pour l’activité professionnelle et les ressources, un ou plusieurs documents peuvent être demandés.
Les pièces du locataire
Le candidat doit pouvoir justifier de quatre éléments.
| Catégorie | Exemples de documents acceptés |
|---|---|
| Identité | Carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour |
| Domicile actuel | Trois dernières quittances de loyer, attestation d’hébergement, avis de taxe foncière ou titre de propriété |
| Activité professionnelle | Contrat de travail ou attestation de l’employeur, carte d’étudiant, extrait K ou K bis, carte professionnelle |
| Ressources | Dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatif de bourse, de retraite ou de prestations sociales, bilans pour un indépendant |
Les documents rédigés dans une langue étrangère peuvent faire l’objet d’une traduction en français.
Les pièces du garant
Lorsqu’un garant se porte caution, il fournit des justificatifs comparables : pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatif d’activité professionnelle et de ressources. S’il s’agit d’une personne morale, ce sont ses statuts et les pouvoirs de son représentant qui sont demandés.
À noter : un bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut en principe pas exiger en plus un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Ce que le bailleur ne peut pas demander
La réglementation dresse une liste de documents interdits. Parmi eux figurent notamment :
- les relevés de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte ;
- un chèque de réservation du logement ;
- la carte Vitale ou tout élément du dossier médical ;
- une photo d’identité, en dehors de celle figurant sur la pièce d’identité ;
- une attestation de l’ancien bailleur certifiant que le locataire est à jour de ses loyers, lorsque d’autres justificatifs, comme des quittances, peuvent être fournis ;
- un extrait de casier judiciaire, un contrat de mariage ou un jugement de divorce (sauf exception), une autorisation de prélèvement automatique.
Exiger l’un de ces documents expose le bailleur à une amende administrative. Plus largement, refuser un candidat pour un motif discriminatoire (origine, situation de famille, état de santé, etc.) est interdit par la loi.
La garantie Visale
Tous les candidats n’ont pas un proche capable de se porter garant. La garantie Visale, proposée par Action Logement, offre une alternative : c’est une caution gratuite qui couvre le bailleur en cas d’impayés de loyer et de charges. Elle s’adresse notamment aux jeunes et aux salariés répondant à certaines conditions d’âge, de situation professionnelle ou de ressources. Les critères d’éligibilité évoluant, vérifiez-les sur le site d’Action Logement avant de déposer une demande.
Le locataire obtient un visa qu’il joint à son dossier ; le bailleur accepte ensuite le contrat de cautionnement. Pour un propriétaire, Visale est une sécurité appréciable, sans coût pour lui.
Préparer un dossier efficace
Un dossier complet, lisible et envoyé rapidement rassure le bailleur. Quelques conseils :
- Rassemblez les pièces à l’avance, au format PDF, dans un seul dossier nommé clairement.
- Ajoutez un filigrane sur chaque document (« Document destiné exclusivement à la location du logement situé… », avec la date). L’État met à disposition un service gratuit pour le faire. Cela limite les risques d’usurpation d’identité si le dossier circule.
- Utilisez un service public de constitution de dossier, comme DossierFacile, qui vérifie les pièces et produit un dossier conforme à la réglementation.
- Joignez une courte présentation : situation, date d’emménagement souhaitée, durée envisagée. Sans en dire plus que nécessaire.
- N’envoyez rien d’interdit, même si on vous le demande : vous pouvez rappeler poliment la règle.
Méfiez-vous des fausses annonces
Les escroqueries aux dossiers de location sont fréquentes : faux propriétaires réclamant un virement avant la visite, demandes de documents excessifs pour usurper une identité. Quelques signaux d’alerte : un loyer très inférieur au marché, un bailleur prétendument à l’étranger, une demande de paiement avant toute visite ou signature. En cas de doute, ne transmettez rien et signalez l’annonce à la plateforme qui la diffuse.
À retenir
- La liste des pièces exigibles est fixée par décret et limitative.
- Une seule pièce peut être exigée pour l’identité et pour le domicile.
- Relevés bancaires, chèque de réservation, carte Vitale ou photo sont interdits.
- Visale permet de se passer d’un garant personne physique, sous conditions.
- Protégez vos documents avec un filigrane et méfiez-vous des annonces trop belles.
Une fois le dossier accepté, il reste à bien choisir son contrat : notre comparatif bail vide ou meublé détaille les règles propres à chaque formule, et notre article sur l’état des lieux vous aide à préparer l’entrée dans les lieux.
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