État des lieux : le document qui protège locataire et bailleur

L’état des lieux décrit le logement pièce par pièce, au moment où le locataire entre puis au moment où il part. Rédigé avec soin, il tranche presque tous les désaccords sur le dépôt de garantie. Bâclé, il devient la source de discussions interminables.

Un document obligatoire et contradictoire

Pour une location à usage de résidence principale, vide ou meublée, l’état des lieux est obligatoire à l’entrée comme à la sortie. Il est établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs représentants), qui le signent chacune. Chacun en conserve un exemplaire, papier ou numérique.

Le document est joint au bail. Pour un meublé, il s’accompagne d’un inventaire du mobilier et des équipements fournis : vaisselle, literie, électroménager, etc.

Si les parties ne parviennent pas à l’établir ensemble, l’une ou l’autre peut faire appel à un commissaire de justice (l’ancien huissier). Les frais sont alors partagés entre le bailleur et le locataire, dans les limites fixées par la réglementation. Lorsqu’un professionnel mandaté par le bailleur, comme une agence, réalise l’état des lieux, la part pouvant être facturée au locataire est elle aussi encadrée.

Que doit contenir un état des lieux ?

Un état des lieux utile est précis et daté. Il mentionne au minimum :

• la date de réalisation et l’adresse du logement ;
• l’identité des parties et, le cas échéant, de leur mandataire ;
• les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz) ;
• le détail et la destination des clés et badges remis ;
• pour chaque pièce, la description des sols, murs, plafonds, équipements et éléments, avec leur état ;
• les signatures des parties.

Les formules vagues comme « bon état général » ou « état d’usage » sont à proscrire. Mieux vaut écrire « parquet rayé devant la fenêtre », « deux trous de cheville au-dessus du radiateur », « joint de baignoire noirci ». Les photos datées, jointes au document ou conservées par chacun, sont un excellent complément.

Les points souvent oubliés

Le droit de compléter l’état des lieux d’entrée

Il est difficile de tout repérer le jour de la remise des clés. La loi permet donc au locataire de demander au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Pour le chauffage, ce délai court pendant le premier mois de la période de chauffe : un radiateur défectueux en juillet ne se remarque souvent qu’en octobre.

La demande se fait de préférence par écrit, avec une trace de l’envoi. Si le bailleur refuse de compléter le document, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

L’état des lieux de sortie

À la fin du bail, le locataire rend les clés et un second état des lieux est dressé, selon les mêmes règles. On le compare ensuite, point par point, avec celui d’entrée. C’est cette comparaison qui permet de savoir si des dégradations sont imputables au locataire.

Quelques réflexes avant la visite de sortie :

1. reboucher proprement les trous de cheville et nettoyer à fond le logement ;
2. relire l’état des lieux d’entrée pour savoir ce qui était déjà abîmé ;
3. rassembler les justificatifs d’entretien (chaudière, ramonage le cas échéant) ;
4. relever soi-même les compteurs et prendre des photos le jour J.

Usure normale ou dégradation : la frontière clé

Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ne sont pas de son fait. En revanche, la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps et à un usage ordinaire, reste à la charge du bailleur.

Une moquette défraîchie après plusieurs années, une peinture ternie ou un joint de silicone jauni relèvent de l’usure normale. Une brûlure sur un plan de travail, une porte enfoncée ou des murs peints en couleur vive sans accord, en revanche, relèvent plutôt de la dégradation.

Pour objectiver ce partage, le bail peut prévoir une grille de vétusté, qui fixe une durée de vie théorique pour chaque élément (peintures, revêtements de sol, équipements) et un abattement annuel. Elle évite bien des désaccords quand le locataire est resté longtemps.

Restitution du dépôt de garantie

L’état des lieux de sortie conditionne directement le délai de restitution du dépôt de garantie, qui court à partir de la remise des clés :

• 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
• 2 mois s’il fait apparaître des différences.

Le bailleur peut retenir les sommes justifiées : réparations locatives, loyers ou charges impayés. Il doit pouvoir les justifier par des devis, des factures ou des photos. En cas de retard de restitution, le locataire a droit à une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une petite partie du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, afin de régulariser les charges. Pour connaître précisément les règles applicables, le site service-public.fr et l’ADIL de votre département sont de bonnes ressources.

En cas de désaccord

Lorsque le dialogue ne suffit pas, la démarche est progressive :

1. une lettre recommandée exposant précisément le différend ;
2. la saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite ;
3. en dernier recours, le juge des contentieux de la protection.

Plus l’état des lieux d’entrée est détaillé, plus ces étapes sont simples à franchir, car chacun dispose d’une base écrite incontestable.

Les réflexes à avoir

• Prenez le temps : un état des lieux d’entrée sérieux demande souvent une heure pour un petit appartement.
• Décrivez précisément, pièce par pièce, et photographiez.
• Notez les relevés des compteurs dès l’entrée.
• Utilisez le délai de 10 jours pour compléter le document si nécessaire.
• Gardez votre exemplaire jusqu’au remboursement complet du dépôt de garantie.

Si vous préparez votre installation, notre article sur le dossier de location récapitule les pièces que le bailleur peut, ou non, vous demander.

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