Vendre un logement loué : vente occupée ou congé pour vendre
Un propriétaire bailleur peut vendre son logement à tout moment, même s’il est occupé. Mais la présence d’un locataire change la façon de vendre : il faut choisir entre une vente avec le locataire en place et une vente libre, après avoir délivré un congé pour vendre. Chaque option obéit à des règles précises, surtout pour les locations vides à usage de résidence principale.
Option 1 : vendre le logement occupé
Le propriétaire peut vendre sans attendre la fin du bail. Dans ce cas, le bail continue : l’acquéreur devient le nouveau bailleur, avec les mêmes droits et obligations. Le locataire reste dans les lieux, aux mêmes conditions de loyer et de durée.
Cette solution présente plusieurs caractéristiques :
- pas de délai d’attente lié à l’échéance du bail ;
- pas de droit de préemption du locataire dans le cas général d’une vente occupée ;
- un public d’acheteurs plus restreint, surtout composé d’investisseurs ;
- un prix souvent inférieur à celui d’un logement libre, l’acheteur ne pouvant pas l’occuper.
Le dépôt de garantie versé par le locataire doit être transmis à l’acquéreur, qui devra le restituer en fin de bail. Le locataire doit être informé du changement de propriétaire pour savoir à qui payer le loyer.
Le locataire n’est pas obligé de faciliter outre mesure les visites : les modalités sont souvent prévues au bail, et à défaut, elles se négocient. Les visites ne peuvent pas avoir lieu les dimanches et jours fériés, ni plus de deux heures par jour ouvrable, lorsque le bail prévoit des visites en vue de la vente.
Option 2 : donner congé pour vendre
Le propriétaire peut aussi mettre fin au bail à son échéance pour vendre le logement libre. Pour une location vide, le congé pour vendre doit respecter des règles strictes.
| Point | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Délai de préavis du bailleur | Six mois avant la fin du bail | Trois mois avant la fin du bail |
| Moment possible | Uniquement à l’échéance du bail | Uniquement à l’échéance du bail |
| Droit de préemption du locataire | Oui | Non |
Le congé est délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Il doit indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente envisagée. Les différences entre ces deux formes de location sont développées dans notre article sur le bail vide ou meublé.
Le droit de préemption du locataire
En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Il est donc prioritaire pour acheter le logement au prix et aux conditions indiqués.
- Il dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre.
- S’il accepte et finance l’achat avec un prêt, il bénéficie d’un délai supplémentaire pour réaliser la vente.
- S’il refuse ou ne répond pas, il doit quitter les lieux à l’échéance du bail.
Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix plus bas ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, il doit lui notifier ces nouvelles conditions. Le locataire bénéficie alors d’un nouveau droit de préemption, appelé droit de substitution.
Les protections particulières
Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée contre le congé, notamment les personnes âgées aux ressources modestes : le bailleur doit alors, sauf exceptions, proposer un relogement correspondant à leurs besoins. Les conditions d’âge et de ressources sont fixées par la loi et réévaluées ; elles méritent une vérification au cas par cas.
Un congé irrégulier, frauduleux ou délivré hors délai peut être contesté par le locataire. En cas de doute, un professionnel du droit ou une association d’information sur le logement peut éclairer la situation.
Vente occupée ou logement libre : comment comparer
Le choix dépend de plusieurs facteurs :
- La date d’échéance du bail : si elle est proche, attendre peut permettre de vendre libre.
- Le profil d’acheteur visé : investisseur ou futur occupant.
- L’écart de prix entre un bien occupé et un bien libre dans le secteur.
- Le niveau du loyer : un loyer bien placé rend le bien plus attractif pour un investisseur.
Une estimation du prix dans les deux hypothèses aide à décider. Enfin, la fiscalité de la vente d’un logement loué n’est pas celle d’une résidence principale : l’exonération de plus-value propre à la résidence principale ne s’applique pas, comme l’explique notre article sur la plus-value immobilière.
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