Charges locatives récupérables : ce que le locataire paie vraiment
En plus du loyer, le locataire rembourse au bailleur une partie des dépenses liées au logement et à l’immeuble : ce sont les charges locatives, ou charges récupérables. Leur liste est limitée par la réglementation, et leur montant doit pouvoir être justifié. C’est une source fréquente d’incompréhension entre propriétaires et locataires.
Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?
Pour les locations vides à usage de résidence principale, la liste des charges que le bailleur peut refacturer est fixée par un décret de 1987. Elle est limitative : une dépense qui n’y figure pas reste à la charge du propriétaire, même si le bail prévoit le contraire.
Ces charges correspondent à trois grandes catégories :
- les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble ;
- les dépenses d’entretien courant et les menues réparations des parties communes ;
- certaines taxes correspondant à des services dont le locataire profite.
Exemples de charges récupérables ou non
| Dépense | Récupérable sur le locataire ? |
|---|---|
| Eau froide et eau chaude, chauffage collectif | Oui |
| Entretien courant de l’ascenseur, électricité des parties communes | Oui |
| Entretien des espaces verts et nettoyage des parties communes | Oui |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Oui |
| Rémunération du gardien | Oui, en partie, selon les tâches |
| Gros travaux, remplacement d’un équipement | Non |
| Honoraires du syndic | Non |
| Taxe foncière | Non |
| Assurance de l’immeuble | Non |
La taxe foncière reste à la charge du propriétaire, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui figure sur le même avis et peut, elle, être récupérée.
Provisions et régularisation
Dans la plupart des baux, le locataire verse chaque mois, avec son loyer, une provision pour charges. Il s’agit d’une avance calculée à partir des dépenses de l’année précédente ou du budget prévisionnel de la copropriété.
Une fois par an, le bailleur doit procéder à la régularisation :
- il compare les provisions versées aux dépenses réelles ;
- il adresse au locataire un décompte par nature de charges, au moins un mois avant la régularisation ;
- il rembourse le trop-perçu ou réclame le complément.
En copropriété, le décompte doit aussi indiquer le mode de répartition entre les locataires. Les pièces justificatives (factures, contrats, relevés) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte.
Régularisation tardive et prescription
Lorsque la régularisation n’a pas été faite avant la fin de l’année civile qui suit l’année d’exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois du complément réclamé.
Le bailleur peut réclamer des charges impayées dans un délai de trois ans. Le locataire dispose du même délai pour demander le remboursement de charges indûment payées.
Le cas des locations meublées
En location meublée, les parties peuvent choisir entre deux systèmes : les provisions avec régularisation annuelle, comme en location vide, ou un forfait de charges. Le forfait est versé avec le loyer et ne donne lieu à aucune régularisation. Son montant ne doit cependant pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles. Les autres différences entre les deux régimes sont développées dans notre article bail vide ou meublé.
Que faire en cas de désaccord ?
Si un locataire conteste une charge ou un montant :
- demander par écrit le détail des charges et consulter les justificatifs ;
- vérifier que chaque poste figure bien dans la liste des charges récupérables ;
- tenter un règlement amiable, puis saisir la commission départementale de conciliation, gratuite ;
- en dernier recours, saisir le juge.
Côté bailleur, tenir une comptabilité claire des charges et transmettre les décomptes dans les délais est la meilleure façon d’éviter les contestations, qui peuvent aussi resurgir au moment de la restitution du dépôt de garantie.
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