Taxe foncière : qui la paie, comment elle est calculée
Devenir propriétaire, c’est aussi devenir redevable de la taxe foncière. Cet impôt local revient chaque année et représente une charge durable, à intégrer dans le budget d’un achat au même titre que les mensualités de crédit ou les charges de copropriété. Son mode de calcul est souvent mal connu.
Qui doit payer la taxe foncière ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par la personne qui est propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Peu importe que le logement soit occupé par son propriétaire, loué ou vacant.
Quelques cas particuliers :
- en cas de démembrement, c’est l’usufruitier qui est redevable, et non le nu-propriétaire ;
- dans une indivision, l’avis est établi au nom des indivisaires, solidairement tenus ;
- pour un logement loué, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, peut être refacturée au locataire, comme l’indique notre article sur les charges locatives récupérables.
Il existe aussi une taxe foncière sur les propriétés non bâties, pour les terrains.
Comment est-elle calculée ?
Le calcul repose sur deux éléments : une base d’imposition et des taux votés localement.
La base d’imposition
La base est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien. Cette valeur correspond au loyer théorique annuel que le logement pourrait produire s’il était loué. Elle a été établie selon des critères anciens (surface, confort, catégorie du logement) puis actualisée chaque année par un coefficient de revalorisation fixé selon une règle légale.
C’est pourquoi la valeur locative cadastrale peut paraître éloignée des loyers réels du marché : elle repose sur des références historiques. Une révision générale des valeurs locatives des logements est prévue de longue date, mais sa mise en œuvre a été plusieurs fois repoussée.
Les taux
À cette base s’appliquent les taux votés par la commune et, le cas échéant, par l’intercommunalité. S’y ajoutent des taxes annexes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou certaines taxes spéciales. D’une commune à l’autre, l’écart peut être important pour un logement comparable.
| Élément | Qui le fixe |
|---|---|
| Valeur locative cadastrale | Administration fiscale |
| Coefficient de revalorisation annuel | Règle fixée par la loi |
| Taux d’imposition | Collectivités locales |
Quand est-elle payée ?
L’avis d’imposition est mis à disposition en fin d’été, dans l’espace particulier sur le site des impôts ou par courrier. Le paiement intervient à l’automne. Il est possible d’opter pour la mensualisation ou le prélèvement à l’échéance.
Que se passe-t-il lors d’une vente ?
Puisque la taxe est due par le propriétaire au 1er janvier, c’est le vendeur qui reçoit l’avis pour l’année de la vente, même s’il vend au printemps. En pratique, l’acte de vente prévoit presque toujours que l’acquéreur rembourse au vendeur la part de taxe correspondant à la période qui suit la vente, calculée au prorata du temps de détention.
Ce partage n’est pas une obligation légale : il résulte d’une clause du contrat, très courante. Il est donc utile de vérifier sa présence dans l’avant-contrat, décrit dans notre article compromis ou promesse de vente.
Les exonérations et allègements
Plusieurs dispositifs peuvent réduire ou supprimer la taxe foncière, sous conditions :
- une exonération temporaire pour les constructions nouvelles, sur demande déposée dans les délais auprès de l’administration ; les collectivités peuvent en limiter la portée ;
- des exonérations ou dégrèvements pour certaines personnes âgées ou titulaires de certaines allocations, sous conditions de ressources ;
- des exonérations facultatives, décidées localement, notamment pour certains logements ayant fait l’objet de travaux d’économies d’énergie.
Les conditions exactes, les plafonds et les délais de demande sont fixés par la loi et par les délibérations locales : le service des impôts dont relève le bien peut indiquer ce qui s’applique.
L’anticiper avant d’acheter
Avant d’acheter, demandez le montant de la dernière taxe foncière : il figure parmi les informations que le vendeur peut communiquer facilement. Ajouté aux frais de notaire et aux charges, il permet d’avoir une vision juste du coût réel du logement.
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