Surface loi Carrez et surface habitable : les différences
Dans l’immobilier, la surface d’un logement n’est pas une notion unique. Selon qu’on vend un lot de copropriété ou qu’on loue un logement, la loi impose une méthode de mesure différente : la surface « loi Carrez » d’un côté, la surface habitable de l’autre. Les deux se ressemblent, mais ne se confondent pas.
La surface loi Carrez
La loi Carrez impose d’indiquer la superficie privative d’un lot de copropriété dans tout avant-contrat et dans l’acte de vente. Elle concerne les appartements, mais aussi les maisons situées dans une copropriété horizontale.
La superficie privative correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par :
- les murs, cloisons, marches et cages d’escalier ;
- les gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Ne sont pas comptés non plus les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, ainsi que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m².
Les caves, garages et emplacements de stationnement ne sont pas pris en compte dans la surface Carrez, même s’ils font partie du lot vendu.
La surface habitable
La surface habitable est définie par le code de la construction et de l’habitation. Elle doit figurer dans le contrat de location d’une résidence principale, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.
Son calcul part de la même base que la surface Carrez, mais exclut davantage d’espaces :
- les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises et garages ;
- les terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs ;
- les vérandas et volumes vitrés assimilés ;
- les locaux communs et autres dépendances ;
- les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur.
Comparatif
| Espace | Loi Carrez | Surface habitable |
|---|---|---|
| Pièces principales, cuisine, salle de bains | Inclus | Inclus |
| Parties de moins de 1,80 m de hauteur | Exclues | Exclues |
| Véranda close et couverte | Incluse | Exclue |
| Combles aménagés de plus de 1,80 m | Inclus | Inclus |
| Combles non aménagés | Selon leur configuration, à apprécier au cas par cas | Exclus |
| Balcons, terrasses, loggias ouvertes | Exclus | Exclus |
| Cave, garage, parking | Exclus | Exclus |
Pour un même logement, la surface Carrez est donc souvent égale ou légèrement supérieure à la surface habitable.
Qui mesure ?
La loi n’impose pas de recourir à un professionnel : le vendeur ou le bailleur peut mesurer lui-même. En pratique, le mesurage est souvent confié à un diagnostiqueur, en même temps que les autres diagnostics immobiliers obligatoires. Cela réduit le risque d’erreur et permet, le cas échéant, de mettre en cause la responsabilité du professionnel.
Les recours en cas d’erreur à la vente
L’acheteur dispose de recours si la surface Carrez est absente ou inexacte :
- Absence de mention : l’acheteur peut demander la nullité de la vente. L’action doit être engagée au plus tard dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique. Si la surface est mentionnée dans l’acte authentique, la nullité ne peut plus être demandée sur ce fondement.
- Surface inférieure de plus d’un vingtième à celle annoncée : l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Il doit agir dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique.
Si la surface réelle est supérieure à celle indiquée, le vendeur ne peut pas réclamer de supplément de prix.
Les recours en cas d’erreur à la location
Pour une location, si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart. Il s’adresse d’abord au bailleur ; à défaut d’accord dans les délais prévus, il peut saisir le juge. Les autres mentions obligatoires du contrat sont présentées dans notre article bail vide ou meublé.
Pourquoi c’est important
La surface influence directement le prix, puisque les acheteurs raisonnent souvent au mètre carré, comme l’explique notre article pour estimer le prix de son bien. Une erreur peut coûter cher au vendeur. Faire réaliser un mesurage sérieux dès la mise en vente est une précaution simple au regard des enjeux.
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